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北京門頭溝房價進入5萬時代 房地產刺激見效

北京房地產市場的回暖趨勢已經愈加明顯。來自市場機構的觀測顯示,受到公積金貸款政策寬松和年內四次降息等一系列房地產刺激政策的外界提振,北京市新建住宅整體市場在三季度持續升溫,並有望持續至下季度。

由於整體區域環境的帶動作用,位於北京西郊的門頭溝區域成為備受企業爭奪的價值窪地。受到遠洋新天地等項目的聚攏影響,上半年北京門頭溝房地產開發投資共完成136.4億元,同比增長33.5%,占全社會固定資產投資的84.3%。房地產開發項目投資的高速增長成為全社會固定資產投資增長的重要動力。受房地產開發投資增長的帶動,全區完成社會投資144.7億元,同比增長33.6%。

隨著重工業的快速搬遷以及宜居環境的改善,在“價值窪地”的概念催促下大型房地產企業的銷冠項目並未停留在歷史的高階上而是加緊推出新的貨源。來自市場機構的觀察傢們預計,門頭溝地區新建住宅的平均單價或將超過5萬元。

北京市場整體利好

在宏觀利好因素推動下,從今年年初開始,無論是國傢統計局口徑下的70大中城市房地產市場數據還是各市場機構的研究都揭示出“整體回暖趨勢逐漸明顯”的基本事實。

以最新數據為例,國傢統計局發佈的8月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示,新建商品住宅與二手住宅價格環比上漲城市個數增加,漲幅略有收窄。8月份房價環比上漲城市個數有所增加。70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數分別為35個和43個,均比上月增加4個。

同時,新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市個數分別為9個和7個,分別比上月增加6個和2個。8月份70個大中城市新建商品住宅價格同比綜合平均從上月下降0.4%轉為上漲1.7%,為自2014年9月份以來首次轉正。新建商品住宅價格同比由降轉升,二手住宅價格同比漲幅略有擴大。

作為足以引領全國房地產市場陰晴的北京區域更是在統計數據中映襯上述事實。盡管受到通州限購政策影響導致成交量出現環比下跌,但是9月同比口徑下的成交量卻大幅上升瞭64%,成交8210套。

不過成交量的下滑並未阻礙成交價格的上揚。9月北京商品住宅成交均價環比上漲瞭12%,達到3.1萬元/平方米。這也是北京新房單月均價歷史首次突破3萬元/平方米。

來自國際市場機構第一太平戴維斯對北京整個第三季度數據盤點顯示,北京一手住宅整體市場呈現出供需兩旺的態勢。供給環比上漲28.6%至270萬平方米,同期交易量民間信貸利息算法貸款全省皆可處理土地信用貸款貸款全省皆可處理環比上漲38%至280萬平方米。至此,北京全市成交量已超630萬平方米。得益於旺盛的市場需求,截至8月底,一手住宅價格指數環比上漲2.2%。

北京市場的成交旺盛背後是近期股市持續震蕩,二線城市房價走低。這使得一線城市住宅成為低風險偏好投資者的首選。機構預計,到2015年年底北京市一手住宅仍將保持量價齊升的趨勢。

面包銷售的由冷及熱直接刺激瞭面粉價格的攀升。大量企業開始不惜高價在北京攻城略地。來自公開數據顯示,9月份一線城市合計月內土地成交額達到瞭588.78億元,創今年以來的最高紀錄,環比8月全月漲幅高達188%。當月一線城市土地平均溢價率達到瞭29.44%,也創造瞭年內最高。市場分析認為,在一線城市帶動下,十月整體土地市場上升可期。

中國指數研究院[微博]統計認為,北京土地市場的成交價格位居全國之首。前三季度北京土地市場共成交25宗商品房住宅用地,土地出讓金合計1065.29億元,住宅樓面價上漲幅度為11%。

要求匿名的中國房地產業協會副秘書長評論認為,北京土地市場成交活躍是綜合因素造就的繁榮。這不僅取決於整體樓市回暖以及一線城市的交易拉動,也是企業自身戰略佈局的要求。而更重要的區域因素在於,北京的土地將愈來愈稀缺,而且這種稀缺是其他一線城市無法比擬的。

這種稀缺性的體現在北京今年前三季度的土地供應數量已經達到瞭近十年最低水平。截至目前北京土地市場商品住宅用地成交為275公頃,僅占全年住宅供地計劃的37%。眾所周知的原理顯示,土地資源的稀缺以及價格高漲必將推動區域內新建商品房的價格。

門頭溝板塊價值崛起

土地資源的徐雀供給讓房地產開發商的胃口愈難滿足。饑渴的企業將圍獵的目標放置在瞭資源優質的京郊區域。這其中位於京西區位的門頭溝板塊成為崛起中的價值窪地。

曾幾何時,門頭溝被北京認為偏遠荒涼且環境惡劣,除瞭踏此遊山玩水的遊客幾乎毫無商業氣息。這種刻板印象的長期存在讓門頭溝無法得到房地產企業的青睞。隨著北京整體發展戰略的變化,門頭溝將發展目標轉移到現代化生態新區建設的脈絡中。

2010年5月底,門頭溝將轄區內200多傢鄉鎮煤礦關停。曾經以煤炭、砂石、石灰為主要經濟支柱的產業逐漸消失。曾有千年歷史的采煤史就此終結,“一盆火”諧稱再也無人提及。

在多年前發佈的《北京城市總體規劃》中,門頭溝區被確定為“生態涵養發展區”。這意味著這個1455平方公裡的京西重鎮將成為北京市生態涵養發展帶的重要組成部分,也是保證北京可持續發展的關鍵區域。

關閉高耗能產業這種“重資產”並未給門頭溝帶來經濟增幅下滑的代價,反而造就瞭北京西郊新的經濟增長點。

來自當地官方發佈的數據顯示,今年上半年全區完成全社會固定資產投資161.8億元,同比增長9.2%,完成全年目標的57.6%,完成進度居全市第一,投資總量和增速居生態涵養區首位。

隨著環境的改善,交通等配套設施的完善,門頭溝逐漸成為房地產企業爭相占據的版塊。在今年年中,曾經有文章稱北京十年之內房價上漲幅度最大的區域就是門頭溝。

該文章稱,2006年至2015年5月底十年間,北京全市二手住宅銷售均價呈逐年遞增趨勢,從台北民間信貸每平方米8095元漲至每平方米29581元,漲幅超過250%。其中,門頭溝區房價漲幅更達到701%,列漲幅榜之首。

官方統計數據顯示,上半年門頭溝區房地產開發投資共完成136.4億元,同比增長33.5%。房地產開發項目投資的高速增長成為全社會固定資產投資增長的重要動力。受房地產開發投資增長的帶動,全區完成社會投資144.7億元,同比增長33.6%。在房地產業拉動作用下,上半年全區社會消費品零售額實現26.9億元,同比增長7.5%,增速比上月提高0.2個百分點。

亞豪機構市場總監郭毅對此分析說,門頭溝的高速發展與自然環境的改善以及大型房地產企業頻繁出手息息相關。此前以首都鋼鐵公司和小型煤礦企業為主要污染源長期存在,致使當地不具備宜居性。隨著這些能源企業的搬遷與關停,門頭溝的生活環境得到極大改善。因此房地產企業願意在此拿地。此外,隨著北京傳統區域土地資源的不斷耗盡,房企必須向遠郊進行擴展。一些知名企業的進駐對當期房地產市場的拉動作為十分明顯。

足以形成鮮明對比的數據是,在2011年之前,門頭溝區域內幾乎沒有土地供應,個別存在的住宅地塊樓面價還不足每平方米2000元。而到瞭2013年,板塊內的住宅樓面單價已經攀升上萬元,上浮300%。根據亞豪機構的統計數據,到瞭2015年,門頭溝的商品房銷售單價接近3萬元每平方米。

中原地產華北區首席分析師張大偉評論說,目前門頭溝的成交均價持續上漲。區域置業的人群多元化明顯,置業需求大部分來自海淀區甚至西城區工作的中高收入群體。不少購房人都是看中瞭京西正在崛起的區域潛力。未來城鐵S1線路開通將進一步縮短市區與門頭溝的交通時間,將吸引越來越多的西部人群在板塊內置業。他預計由於海淀、石景山土地資源的稀缺,門頭溝板塊將吸引更多品牌房企進駐。

北京房地產業協會秘書長陳志亦評論認為,鑒於門頭溝政府對外來人口的嚴厲控制,使得這一區域仍然擁有較低的人口密度,這也會讓這一區域更加宜居。

優質項目伺機加推

受制於門頭溝區域地形的影響,集中上市的產品業態以商住兩用項目以及別墅項目為主。但是這並未影響改善性需求用戶對區位優勢的認可。

一位在門頭溝板塊擁有開發項目的房企人士表示,門頭溝區域平原面積隻占1.5%,山地面積98.5%,適合進行房地產開發的土地稀缺,使得這一區域的地價較高。隨著首都西部綜合服務區(WSD)的發展,區內供應的土地主要是商業綜合用地。因此房企更加側重開發商住兩用項目或寫字樓項目。

2015年上半年,門頭溝區域集中供應接近10個商住兩用項目。有觀察傢認為同類產品的集中入市形成瞭供應高峰並聚合為紅海效應。

不過在市場環境激烈的勢態下,能夠將產品打造成銷冠反而更加足以說明其品質。

在今年8月13日開盤的遠洋新天地就足以證明這一點。在開盤當天,該項目吸引到800組到訪客戶,開盤當天銷售額極為可觀。這一銷售紀錄讓遠洋新天地成為該區域銷冠。同時這一數據也突破瞭2014年商住項目銷售紀錄,被公認為西長安街非常理想的商住空間。

10月18日,這個銷冠項目再度推出全新房源,主推戶型為以42~73平方米的創居空間。

遠洋地產認為,優秀的銷售數據與產品的本質密不可分。被譽為“墅質創居空間”的遠洋新天地是目前北京同面積下面寬、層高占據絕對優勢的產品。其超大的面寬、充足的挑高,智能化傢居體驗,滿足一切生活想象。同時該項目還采用目前國際上先進的HDPE靜音排水系統,大大降低衛生間排水噪音。創新性地將水表設在戶外,使水表維修更加輕松、便捷。

在社區規劃方面,遠洋新天地擁有門頭溝唯一的開放式街區,並具備完全的人車分流體系,達到別墅社區級別的設計。其4萬平方米中心景觀,亦使每一戶坐擁景觀,下樓即可享受花園生活。另外,社區內還引進遊泳館、健身中心、瑜伽會所等多層次都市配套,完全滿足業主日常需求和休閑需求。

多位人士分析認為,預計隨著北京市場土地資源的再度匱乏,以門頭溝等區域為代表板塊將受到市場更多認可。而隨著人口的不斷流入,門頭溝區域內的商住項目將出現更加明顯的供不應求。這兩種因素疊加的結果將是面包與面粉新一輪的價格互推循環。

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(責任編輯:田欣鑫)

新聞來源http://business.sohu.com/20151017/n423479310.shtml

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